次の文章を読んで、後記の〔設問１〕及び〔設問２〕に答えなさい。
【事実】
１．Ａは、年来の友人であるＢから、Ｂ所有の甲建物の購入を持ち掛けられた。Ａは、甲建物を気に入り、平成２３年７月１４日、Ｂとの間で、甲建物を１０００万円で購入する旨の契約を締結し、同日、Ｂに対して代金全額を支払った。この際、法律の知識に乏しいＡは、甲建物を管理するために必要であるというＢの言葉を信じ、Ａが甲建物の使用を開始するまでは甲建物の登記名義を引き続きＢが保有することを承諾した。
２．Ｂは、自身が営む事業の資金繰りに窮していたため、Ａに甲建物を売却した当時から、甲建物の登記名義を自分の下にとどめ、折を見て甲建物を他の者に売却して金銭を得ようと企てていた。もっとも、平成２３年９月に入り、親戚から「不動産を買ったのならば登記名義を移してもらった方がよい。」という助言を受けたＡが、甲建物の登記を求めてきたため、Ｂは、法律に疎いＡが自分を信じ切っていることを利用して、何らかの方法でＡを欺く必要があると考えた。そこで、Ｂは、実際にはＡからの借金は一切存在しないにもかかわらず、ＡのＢに対する３００万円の架空の貸金債権（貸付日平成２３年９月２１日、弁済期平成２４年９月２１日）を担保するためにＢがＡに甲建物を譲渡する旨の譲渡担保設定契約書と、譲渡担保を登記原因とする甲建物についての所有権移転登記の登記申請書を作成した上で、平成２３年９月２１日、Ａを呼び出し、これらの書面を提示した。Ａは、これらの書面の意味を理解できなかったが、これで甲建物の登記名義の移転は万全であるというＢの言葉を鵜呑みにし、書面を持ち帰って検討したりすることなく、その場でそれらの書面に署名・押印した。同日、Ｂは、これらの書面を用いて、甲建物について譲渡担保を登記原因とする所有権移転登記（以下「本件登記」という。）を行った。
３．平成２３年１２月１３日、Ｂは、不動産業者Ｃとの間で、甲建物をＣに５００万円で売却する旨の契約を締結し、同日、Ｃから代金全額を受領するとともに、甲建物をＣに引き渡した。この契約の締結に際して、Ｂは、【事実】２の譲渡担保設定契約書と甲建物の登記事項証明書をＣに提示した上で、甲建物にはＡのために譲渡担保が設定されているが、弁済期にＣがＡに対し【事実】２の貸金債権を弁済することにより、Ａの譲渡担保権を消滅させることができる旨を説明し、このことを考慮して甲建物の代金が低く設定された。Ｃは、Ａが実際には甲建物の譲渡担保権者でないことを知らなかったが、知らなかったことについて過失があった。
４．平成２４年９月２１日、Ｃは、Ａ宅に出向き、自分がＢに代わって【事実】２の貸金債権を弁済する旨を伝え、３００万円及びこれに対する平成２３年９月２１日から平成２４年９月２１日までの利息に相当する金額を現金でＡに支払おうとしたが、Ａは、Ｂに金銭を貸した覚えはないとして、その受領を拒んだ。そのため、Ｃは、同日、債権者による受領拒否を理由として、弁済供託を行った。
〔設問１〕
Ｃは、Ａに対し、甲建物の所有権に基づき、本件登記の抹消登記手続を請求することができるかどうかを検討しなさい。
１ ＣのＡに対する、所有権に基づく本件登記の抹消登記手続請求 ⇒ Ｃに所有権が必要
２（１）Ｃの所有権あり？ ⇒ Ａが先に登記 ⇒ Ｃ＝無権利者Ｂからの譲受人 ⇒ なしが原則
（２）ＢAの登記は実体と異なり無効？ ⇒ 公示内容と実体は真実と合致し有効
（３）Cは94条２項の「善意の第三者」として保護されるか？ ⇒ 「相手方と通じて」ないが外観作出の帰責性あり ⇒ 外観作出と第三者保護の利益調整から、Ｃに善意無過失を要求（１１０条類推） ⇒ Ｃは「善意の第三者」にあたらず
３ 以上により、ＣはＡに対し本件登記の抹消登記手続を請求できない。
以 上
【事実（続き）】
５．平成２５年３月１日、ＡとＣとの間で、甲建物の所有権がＣに帰属する旨の裁判上の和解が成立した。それに従って、Ｃを甲建物の所有者とする登記が行われた。
６．平成２５年４月１日、Ｃは甲建物をＤに賃貸した。その賃貸借契約では、契約期間は５年、賃料は近隣の賃料相場２５万円よりも少し低い月額２０万円とし、通常の使用により必要となる修繕については、その費用をＤが負担することが合意された。その後、Ｄは、甲建物を趣味の油絵を描くアトリエとして使用していたが、本業の事業が忙しくなったことから甲建物をあまり使用しなくなった。そこで、Ｄは、Ｃの承諾を得て、平成２６年８月１日、甲建物をＥに転貸した。その転貸借契約では、契約期間は２年、賃料は従前のＤＥ間の取引関係を考慮して、月額１５万円とすることが合意されたが、甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかった。
７．その後、Ｅは甲建物を使用していたが、平成２７年２月１５日、甲建物に雨漏りが生じた。Ｅは、借主である自分が甲建物の修繕費用を負担する義務はないと考えたが、同月２０日、修理業者Ｆに甲建物の修理を依頼し、その費用３０万円を支払った。
８．平成２７年３月１０日、Ｃは、Ｄとの間で甲建物の賃貸借契約を同年４月３０日限り解除する旨合意した。そして、Ｃは、同年３月１５日、Ｅに対し、ＣＤ間の甲建物の賃貸借契約は合意解除されるので、同年４月３０日までに甲建物を明け渡すか、もし明け渡さないのであれば、同年５月以降の甲建物の使用について相場賃料である月額２５万円の賃料を支払うよう求めたが、Ｅはこれを拒絶した。
９．平成２７年５月１８日、Ｅは、Ｃに対し、【事実】７の甲建物の修繕費用３０万円を支払うよう求めた。
〔設問２〕
ＣＤ間の賃貸借契約が合意解除された場合にそれ以後のＣＥ間の法律関係はどのようになるかを踏まえて、【事実】８に記したＣのＥに対する請求及び【事実】９に記したＥのＣに対する請求が認められるかどうかを検討しなさい。
第２ 設問２
１ ＣＥ間の法律関係
（１）Dは、Cの承諾を得て甲建物を転貸 ⇒ CD間の賃貸借を合意解除しても転借人Eに対抗できず（613条3項）
（２）⇒ 賃借人Ｄは契約関係から離脱 ⇒ 賃貸人Cと転借人Eとの関係が問題
ア．⇒ 賃貸人Ｃは転貸借を承諾し、賃貸借の終了も合意解除で行っている。⇒ 転借人Ｅは、自己が関与していない賃貸借の合意解除で自己の契約内容が変わるのは契約自由の原則違反 ⇒ 賃貸人Ｃが転貸人Ｄの地位を承継し、転貸借の内容でCE間の賃貸借契約が継続
２ ＣのＥに対する請求の可否
（１）明渡請求 ⇒ 1（2）アの理由でＣは転貸人Ｄの地位を承継し、転貸借関係は存続するため不可
（２）賃料２５万円の支払請求 ⇒ 同じ理由で賃料も転貸借契約の内容である月額１５万円
３ ＥのＣに対する３０万円の支払請求
（１）Eが行った雨漏りの修繕は、賃貸目的物である甲建物の使用収益のために必要な修繕（606条本文） ⇒ 急迫の事情（607条の2第2号）があるため、賃借人EがCに代わり修繕することは可能
（２）修繕費用は必要費 ⇒ 賃借人Eは賃貸人Cに直ちに償還を請求できる（608条1項）のが原則
（３）ＤＥ間の転貸借契約では、特約なし ⇒ ３０万円の支払請求可能
以 上
出題趣旨
本設問は、①不動産の第１譲受人が備えた登記が実体的権利関係に合致しないために第２譲受人の登場を招いたという事案を題材として、第１譲受人が備えた登記の有効性に絡める形で、実体的権利関係に合致しない不動産登記を信頼して取引関係に入った第三者の保護の在り方を問う（設問１）とともに、②不動産の転貸借がされた後、原賃貸借が合意解除された場合に、転貸借がどのように取り扱われるかを踏まえて、その際の原賃貸人と転借人との法的関係を問う（設問２）ものであり民法の基本的な知識や、事案に即した分析能力、論理的な思考力があるかを試すものである。
答案作成手順（ChatGPT）
１ 問題の所在（事実を適示して指摘）
１ 本件では、B の登記が実体的権利に対応しない（売買に基づく所有権移転登記ではなく、譲渡担保に基づく所有権移転登記）登記なので、所有権を有しない無権利者のC は A に対して所有権に基づく本件登記の抹消を請求できるかが問題となる。
２ 適用法規と規範（条文判例の要件を指摘）
不動産の物権変動は、第三者に対しては登記を備えなければ対抗できない（177条）。ここでいう「第三者」とは、当事者及び包括承継人以外で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう（判例）。また、177条の対抗要件たる登記は、実体的権利関係と一致することを要しない（最判昭42・2・171）。
したがって、仮に登記名義人が無権利者であっても、有効な対抗要件として機能する。
３ あてはめ
(1) B の登記の効力
B は A からの譲渡に基づき所有権移転登記を得たが、その後 A は C に売却しており、実体的には C が真の権利者となる。したがって B の登記は「無権利者の登記」である。
もっとも、177条は「取引安全」のために、外形を基準として優劣を決する制度なので、登記は実体に一致していなくても対抗要件として有効。よって、B の登記は対抗要件としての効力を持つ。
(2) C が177条の「第三者」にあたるか
C は A からの買主であり、B の登記の不存在を主張して自己の権利を優先させる利益を有する。よって C は 177条の第三者に該当する。
(3) 登記の先後による優劣
本件では、B の登記が先にされ、C の登記はその後である。177条は登記の先後で優劣を決するため、後に登記を得た C は、先に登記を得た B に対して所有権を対抗することができない。
(4) 特段の事情の有無
本件は虚偽表示（94条2項）や詐欺取消（96条3項）に当たる事実はない。したがって、B の登記が無権利者の登記であることによって対抗要件として否定される事情は存在しない。
４ 結論
以上より、C は B に対して所有権を主張できない。すなわち、本件不動産の取得については先に登記を得た B が C に優先する。
📌 補足（答案技術上のポイント）
- この問題の核心は
「無権利者の登記でも 177 条の登記として有効か？」
という論点。答案の合否がここで決まる。 - 本試験では「虚偽表示の登記は対抗要件とならない」という知識と
「無権利者の登記でも第三者関係では有効」という知識を区別できるかが重要。 - 判例の射程を正確に作ることで合格レベルに達する。